【有料老人ホーム】初期投資3億⇒2,500万円で済んだワケ

いつもメルマガをご覧頂きましてありがとうございます。
船井総合研究所の木村でございます。

物価高騰の煽りを受けて建築資材の費用は過去最高値を越え、10年前と比較すると約1.5倍増となっています。
介護施設に限らず、調剤薬局事業等においても新規出店の大きな足枷になっているのではないでしょうか？

とりわけ介護施設に関しては、福祉医療機構（WAM）が建築費用に関しての調査結果を公表しています。
それによると特別養護老人ホームにおける2022年度の平米あたりの建築費用は32.7万円と前年から1.8万円の値上がりをしています。
今後に関しても値下がりする要素が見つからず、値上がり傾向が継続するだろうという予測です。

時を同じくして、独居高齢者数や老老介護を行う世帯数が過去最高値を更新し続けている現代において、
高齢者の受け皿の確保は間違いなく時流に適応したビジネスでしょう。

しかし、建築資材の高騰に関しては老人ホーム経営における参入障壁を大きくし、参入後も経営を逼迫する”足かせ”となっています。
なぜならば初期投資を大きくすればするほど、毎月の銀行への返済利息分は増大し、入居者から徴収する月額費用を上げざるを得ないことから、自ずと入居ハードルを上げざるを得ない状態になるからです。

そこまで今回のメルマガでは、
通常であれば3億以上の初期投資が必要になる有料老人ホームの立ち上げにおいて、1/10以下の初期投資で立ちげることができたワケについて解説致します。

初期投資を1/10以下に抑える秘訣

先述の通り、有料老人ホームの経営においては、マーケットにおけるニーズ増加は見込まれるものの、参入する事業者や入居を希望する高齢者にとってもハードルの高いものとなっています。

そこで、「老人ホーム開設を行いたいと考えている経営者様」に対しても、「費用を抑えて老人ホームに入居したいと考えている高齢者」に対しても、強くお勧めしたいのが建てずに始める「空き家を活用した有料老人ホーム」です。

この事業は、社員寮や学生寮・ビジネスホテル等の既存建築物を活用して老人ホームに転換する事業です。
これまでお話した初期投資を圧倒的に抑えることができることが特徴です。

例えば、2.5億円の費用をかけて19室の老人ホームを新築したとすると、20年返済(金利1.5％)で月々130万円以上の返済が必要です。1室あたりの月単価を介護報酬込みで30万円とすると19室で月売570万円。銀行への返済だけで、売上の約23%を占める計算になります。
事実、老人ホーム経営における利益率は2~3%が平均です。

ともすると、「入居する高齢者の介護度は3以上にしなければならない」「介護報酬だけではなく家賃等の月額費用を上げる必要がある。」といったように入居対象者の幅を狭めてしまう結果に繋がってしまうのです。

実際の空き家を活用した事業者様のケースでは19室の空き家物件を活用して、初期投資を2,500万円まで抑えることができました。利益率も30％を超える結果を出しています。
また、初期投資を抑えた分、入居を希望する高齢者に対しても低廉な価格帯での入居を実現させることによってわずか1ヶ月で即満室化という圧倒的な入居スピードを維持しています。

「なんでそんなに安くなるの？」と思われる方もいらっしゃるでしょう。
改めて要点をお伝えすると以下の通りです。
【①建築費用】
既にある物件を活用するので必要ありません。
【②物件購入費】
賃借でもスタートできるので、購入する必要はありません。これによって、さらに負担を抑えることができます。
【③改修費】
新築の有料老人ホームであれば床面積や廊下幅などの構造設備基準があります。しかし、行政の指導指針（立ち上げにあたってのルール集）の中にも、「既存建築物活用の場合等の特例」という項目が明示されており、空き家物件を活用した老人ホームでは上記の構造設備基準を必ず満たす必要はありません。

とりわけ③改修費に関しては、空き家物件を活用するにあたって大きなアドバンテージとなるでしょう。
実際の取り組んでいる会社様の事例では、大きく改修をせずに、そのままの物件を活用することができています。

空き家物件を活用し、利益率を最大化させた上で競合他社に対して価格帯（月額費用）を主として、圧倒的な競合優位性を発揮する。
船井流でいえば”狭属性一番化”によって突き抜けることで、異業種参入であっても勝ち抜ける体制を作っていくことが可能です。

更に入居者に対して、本業の調剤薬局事業を付加することで本業自体の収益UPや効率UPにもつながるという点で相乗効果の高さからも是非お勧めさせて頂きたい事業となっております。

初期投資を抑えた老人ホームの開設手法を大公開！セミナーのご案内

この度、船井総合研究所では調剤薬局事業の展開する企業を対象として調剤薬局事業のあるべき姿や今後の戦略に加えて、低投資で空き家物件を活用して在宅算定件数を増やす新規事業の立ち上げ手法をお伝えするセミナーをオンラインで開催致します。
当セミナーでは、前項でお伝えした数値事例を達成したゲスト企業をお招きして事業参入の経緯や立ち上げのポイントをお伝え頂きますので、是非経営のヒントや明日からの実践のきっかけに繋がりますと幸いです。
ご興味のある方はセミナーページを是非ご参照ください。

低投資新規事業参入で在宅算定件数増加セミナー